红石中文网

第131章（第1页）

潘总也不是小气之人，见龙丹执意要走，也就好说好散，就说道：“龙先生，感谢你为公司做出的贡献，你今天要走了，我就请你吃一顿饭吧”。龙丹刚要说不必了，潘总就武断的挥挥手，说道：“就这样了，你要是不愿意，我们就不是朋友了，今天中午就去京都大酒店，我把公司里的一些业务精英也叫上，大家一块乐呵乐呵”。潘总说完，还看看龙丹，见龙丹并没有什么反应，还以为龙丹不知道京都大酒店是五星级酒店，心里也暗暗得意。

龙丹从潘总的办公室里出来，就找到梅子，跟梅子说了要辞职的事情。梅子也是吃了一惊，说道：“龙哥，我们两个刚刚打开局面，仅是这个月我们两个的奖金就是600多万，我们要是多待几个月，不也能积攒点资金再创业啊”。龙丹就把梅子拉到一个没人的地方，说道：“你以为搜虎公司的房子这么好卖啊，要是连我们这样的新手都能发大财，那潘总还需要我们做什么，房子早就被抢购一空了”。

梅子就不明白的说道：“你我这个月明明各卖了10套别墅啊”，龙丹就笑道：“那是我求龙氏投资公司的亓猛购买的，他们也只能购买这些了，要是下个月不买了，我们还有业绩吗？”。梅子一听就明白了，原来是龙丹让亓猛做的房托啊，看来龙丹跟亓猛的关系还真是铁，连这样的事情都替龙丹承担，那可不是一百万两百万的事情，20套别墅就是2个多亿啊。不过，梅子也欣喜，才两个来月，自己又有300多万了，可不是前几天捉襟见肘的日子了。

梅子听了龙丹解释，就同意了龙丹辞职的说法。中午的时候，龙丹就跟梅子一块来到了京都大酒店。龙丹跟梅子进了酒店以后，发觉公司的一些业务尖子早就来了，正在酒店的前厅里，三三两两的站着等候潘总的大驾。龙丹跟梅子也只好跟同事们一起站着，等候潘总的到来。大约半小时后，潘总就跟一个年轻人有说有笑的进来了，龙丹一看，就暗道不好，这年轻人不是别人，正是他的儿子龙斯坦。龙斯坦年轻人眼也尖，老远就看见了龙丹，也是奇怪，自己的老爸来这里做什么，还跟一大群人有说有笑的。龙斯坦就见龙丹向他摆摆手，做了一个噤声的动作。龙斯坦倒是看明白了，这是老爸不让他说话。

龙斯坦跟着潘总进了大厅，来到龙丹的面前。潘总就对龙丹说道：“龙先生，这是龙氏集团龙老板的公子，你们认识认识，对了，你还跟他老爸重名那”。龙斯坦一听就傻眼了，感情潘总要请吃饭的人是自己的老爸啊，是握手啊还是不握手啊，正在犹豫，龙丹就伸过手，跟龙斯坦握了一下，道：“龙公子怎么跟潘总熟悉啊？”。龙丹的这句话其实是让龙斯坦解释一下，龙斯坦就道：“呵呵，龙先生啊，都姓龙，是一家人，潘总是这里的常客，所以就认识了”。

这时，潘总就解释道：“龙先生，你不知道啊，这京都酒店的东家就是龙公子，你们可要多亲近一下，以后要是来这里，可要让龙公子照顾一下嘛”。龙斯坦听了就想笑，这个潘总也算是奇葩了，跟自己介绍自己的老子，还让自己照顾自己的老子。别说照顾了，自己就是慢待了，老爷子不打屁股就不错了。但既然老子不让说，就只好继续打哑谜了。就笑着对潘总说道：“看潘总说的，既是潘总的朋友，就是我的朋友，这个没说的，我还有点事情，你们先上去吧，今天的单免了，算我请客”。潘总一听就是一乐，自己也算是常客了，从来就没有见过龙斯坦这么对待自己过，今天可是在自己的属下面前长脸了，虽说自己不在乎几万块钱，可是毕竟是有人替自己买单还是高兴的。潘总就高兴的拉着龙丹，上楼去了。

在楼上的大包间内，龙丹跟一干众人都坐了下来，龙丹被潘总安排在了上座，也算是看得起龙丹了。潘总刚要跟龙丹说些什么，龙丹就觉得自己的电话有震动，就拿出来看了一下，是一条短信，龙丹看看是儿子龙斯坦发来的，就对潘总说了声，出去接个电话，就出来了。龙斯坦在外面候着，见龙丹出来，就急忙的问道：“老爸，您是搞的哪一出啊，怎么跟那个潘矬子搞到一块了”，龙丹就简单的解释了一下，道：“本来我也不想来吃这顿饭，可潘大福非要我来，我也只好跟着来了，你可别说穿这件事，我可不想让这个潘大福认识我，起码现在不行”。

龙斯坦就道：“老爸，那就没事了，我还以为您有什么重要大事啊，既然是逢场作戏，那我就不跟您搀和了，我可走了？”，龙丹就道：“你忙自己的去吧”，说完，龙丹就回到了房间。酒过三巡后，潘大福就说道：“龙先生，要说我跟龙公子的交情那是没有说的，你看看，今天这顿饭不就免单了吗，这就是交情，这就是面子，我倒不是在乎几万块钱，关键是有人看得起，尤其是象龙公子这样的大人物的公子”。龙丹见潘大福跟他吹嘘起来了，也只好随和着说话，就道：“潘总的人脉是没说的，看来您跟龙公子的交情确实不错”。潘大福还没有喝醉就说起醉话来了，就道：“不说别的，我跟龙公子的父亲也是不错的关系，在咱们地产界混，没有几个像样的人脉是不行的，老弟，你以后要是执意进入我们这一行，也得跟我一样，非得结交一些大人物才是”。

老弟见潘大福说跟自己关系不错，就想笑出声来，极力的忍了忍才算把笑意压了下去。于是，老弟就岔开话题说道：“潘总，你说过在市区内拿地是个关键，可是市里到处都是民宅建筑，这拿地应该有困难吧？”。潘大福今天也是高兴，就对龙丹说道：“这里没有外人，我就跟你说实话吧，这拿地啊有个诀窍，不是等政府规划好招披挂后竞标拿的，而是看中了那块地，自己先预算好再跟政府合作，让政府出面拆迁，我们再搞后续工程才是正路”。

第 388章 地产内幕

龙丹道：“潘总，您这样做法不是违反了城市规划了吗？”，潘大福就道：“这有什么违反的，我们交了钱，政府得了利，还增加了GDP，这叫双赢”。龙丹道：“这可真是搞地皮啊，不是GDP了”，潘大福就笑道：“现在的华夏，搞地皮就是GDP，这有什么奇怪的，等你介入这个行业，你就明白了”。龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办？或者是钉子户什么的”，潘大福就道：“这个我们根本就不用管，我们把地拿到以后，就把拆迁交给政府，再不济就交给拆迁公司，这个就不用我们操心了”。龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊，这里面还真有道道。

于是，龙丹就问道：“政府的官员就这么听话，为你服务？”，潘大福就道：“这个更简单，把预售的房子送给他们几套，事情就解决了，他们表面上市为了GDP，可背后没有利益谁肯为你服务啊，这也是公开的秘密，老弟，这一手，你可要学着点，不然的话是吃不开的”。老弟想想，也是这么回事，虽然自己以后不会这么做，可现在的形势确实是这样的。

龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚，知道的就是多，以后您的地产公司还会更上一层楼的”，潘大福到不以为龙丹这是奉承，自豪的说道：“那是自然，只要政策不变，我们地产业的利润就不会降低，我们的利益就不会受损害。就拿你卖出去的十套别墅来说吧，我拿地的时候，每亩也就400万，加上送出去的福利200万，拆迁等各项费用也就100万，建起房子来人工材料也就100来万，加起来总共800来万，可是卖出去的价格确实1400多万，这里面的利润有多大？整整600多万，也就是说，你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万，这还是不怎么赚钱的，我们是以开发公寓为主的，要是专做别墅的，利润更高，不翻上一番，他们是不会出手的”。

龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了，这可是真是利润大的吓人”，潘大福一听就笑了。这时的潘大福酒也喝了不少了，说话自然也就嘴上没有把门的了。就对龙丹道：“老弟哦，你还是老实人啊，现在做房地产的哪有用自己的钱的，那不是傻瓜吗”。龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊？难道用投资公司的钱？”，潘大福就笑道：“老弟，真有你的，用银行的钱啊，我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款，要是我们这样的人不去贷款，那银行吃什么啊？”。

龙丹问道：“银行的钱就这么好贷？”，潘大福就道：“我跟你说吧，你只要用少量的钱拿到地以后，就可以找人评估了，把估值做高几倍，再抵押给银行，钱不就来了？然后再去拿地，再抵押贷款，这样几次滚下来，雪球就滚大了，你不就有钱了？实话跟你说吧，就是现在大街上开宝马奔驰的没有几个不贷款的，开100万豪车的起码就有上千万贷款，要是能开起千万豪车的，那他的贷款没有几十亿也有个十亿八亿的，不然也养不起车啊”。

龙丹虽然经商多年，真正贷款的时候还不多。除了当初为了贷款千万，导致破产以外，以后的龙丹是轻易的不贷款。就是后来贷款也是银行求着没有办法才向银行搞了一些，贷款的这些道道，龙丹还真的不甚明白。怪不得有人说，要是华夏的房地产要是跨台了，银行也会跟着破产，还真的不假。华夏有几万家房地产公司，所贷的资金绝对是一个天量，说不定就占银行存款的五六成，要是房地产泡沫破灭了，那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的。到了那时，就算是国家开动印钞机，也是来不及的，何况，国家也不敢那么做，那样的话，只会引发更大的金融危机，或者是爆发通货膨胀的。

一般说来房地产利润率大约在25%左右。这个说法并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

如某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首期30%，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%，建安总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润，这个项目的投资回报率是不是100%呢？说房地产利润率200%、300%那是夸大，开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上，最高能达到70%左右。土地成本25%，各项纳税25%，就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上，完全是可信的。

就拿一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。但公司投资这个项目的时候，帐面准备资金只有6000万元。也就是说，拿6000万元的投资，净赚1.1亿元，投资回报率多高？问题的症结出在两个环节：土地供应环节，土地出让金是不是100%交纳。预售房制度，开发商是不是到现房完成以后再销售。假如这两个环节上的漏堵住了，投机行为才有可能减少。

囤地问题，开发商囤地行为并不普遍，媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩，这是媒体记者不懂房地产用地性质，“新月园”持有的土地，是旅游用地，是用来开发旅游项目的，不是用于房地产开发的商业开发用地。再大的地产商也囤不起地。这些年房价这么好，一个项目从开发到销售完成，这一个阶段内价格就可能翻番，谁手头有地愿意囤着呢？囤得起吗？但确实有企业在囤地，而且数目不小，中间环节上滋生的**惊人。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。行业外的人可能不知道，土地拍卖公示里，土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质，所谓“储备用地”，就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地。那些老国有企业的利益集团，就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。做为土地现阶段的合法持有人，不经过他们的同意，这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。要想拿他们的地，你先得跟他们谈，谈妥了，再由他们来申请土地部门挂牌出让。

这个谈判过程，就是一个利益交换过程。回到以前，谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权？都是和政府领导存在关系的权力团伙。现在，他们合法占有国有土地，房地产企业看中他们的土地，先跟他们谈。条件谈好以后，要走挂牌程序，怎么办？他们有的是办法，先把地面建筑物进行评估，评估成天价，然后申请拍卖，真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了，挂牌只是个程序，最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

这个过程太黑了，黑到你无法想象其中真假。有一个本地房产企业，是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司，这个公司成立以后屁事不干，依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。十年来，这家企业没盖过一平米房子，就靠卖地，股东们个个成了亿万富翁。董事长曾经得意洋洋的跟我说，等手头最后三宗地卖完，他就移居海南去了，他在那面的别墅装修好已经好几年了。

目前的土地招拍挂制度是高房价问题的“万恶之源”，因为招拍挂不断推高地价，促进了房地产价格的猛烈上涨。在土地局，每一个人都是土地买卖的私下参与者。因为，每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所，他们掌握着第一手信息，看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系，私底下达成转让协议。等挂牌公告出来，一切都在私底下先谈好了，就剩下走一个程序了。

第 389章 成立公司

请勿开启浏览器阅读模式，否则将导致章节内容缺失及无法阅读下一章。

相邻推荐:[海废]《你们中出了一个异族》 作者：陌百生  《天降竹马都爱我（校园1v2）》 作者：少时别雾  【快手热文】《我不娶她了，求你醒醒》谢承 江梦筠  在你心尖上起舞by7749  [更616]最佳野王（电竞NPH）作者：一坨薯饼  掌中之物何妍傅慎行 作者：鲜橙  春心负我_六棋  遮月（兄妹骨科1v1）  春心动_顾了之  [海废]有水村没有水 作者：产环高动他（种田 瘸腿女王受x憨厚壮帅攻）  情色小说家 （ABO BG 1V2）  在古代上学的日子 完结by番外  第一初恋（bg1v1H）  姐夫别过来（糙汉x软妹）  【原神】原神事件簿（all X 旅行者荧）  [海废]娇宠心肝小可怜 作者：明日复明日  《偷窥发现高冷校C的另一面》作者：爱吃橘子的轮胎  [海废]《唇枪》作者：金十四钗【补11番外】 作者：金十四钗  【快手热文】《失身后，豪门大佬拉她领证》南宫厉 蓝兮  怎敌她千娇百媚 番外完结_伊人睽睽